종부세 세제개편안을 설명하자면 실제로 살지 않는 주택 한 채를 그대로 보유하는 것이 유리할까요, 아니면 지금이라도 실거주 요건을 채우거나 명의를 분산하는 것이 현명할까요? 보유세 개편 논의가 본격화되면서 고가 주택을 소유한 분들의 셈법이 한층 복잡해졌습니다. 특히 공시가격과 실거주 여부에 따라 내야 할 세금 수치가 크게 출렁이기 때문에, 정확한 비용 수치를 바탕으로 내 상황에 맞는 세금 관리 전략을 세우는 일이 무엇보다 중요해진 시점입니다.

공시가격 15억·20억·30억 주택의 종부세 인상폭 정밀 비교

정부의 세제 개편 방향에 따르면, 집을 한 채만 가지고 계시더라도 직접 거주하지 않는 ‘비거주 1주택자’는 내년부터 종합부동산세 부담이 크게 증가합니다. 비거주자에 대한 기본공제액을 당초 9억 원으로 낮추려던 계획은 현행 12억 원으로 다시 유지되는 것으로 조정되었지만, 과세표준을 정하는 요소들이 강화되면서 실제 납부할 세액은 크게 오르는 구조입니다.

실제 주택 가격대별로 내년 세금이 얼마나 변하는지 구체적인 계산 결과를 비교해 드리겠습니다.

• 공시가격 15억 원 (시가 약 22억 원 상당): 현행 제도를 적용할 때 산출되는 세액은 69만 1,000원이지만, 개편안이 시행되면 80만 6,000원으로 늘어납니다. 약 11만 5,000원(16.6%)의 세 부담이 추가되는 셈입니다.
• 공시가격 20억 원 (시가 약 29억 원 상당): 현재 227만 5,000원에서 개편 후 277만 4,000원으로 세금이 인상됩니다. 한 해 사이에 49만 9,000원(21.9%)을 더 부담하시게 됩니다.
• 공시가격 30억 원 (시가 약 43억 원 상당): 인상 폭이 가장 가파릅니다. 현행 기준 774만 7,000원에서 개편안 적용 시 1,203만 8,000원으로 껑충 뜁니다. 무려 429만 1,000원(55.4%)이 증가하며, 초고가 주택일수록 세액 증가율이 가파르게 상승합니다.

다만 공시가격 30억 원 주택의 경우, 기본공제를 9억 원으로 깎으려 했던 당초 발표안(1,536만 5,000원)에 비해서는 수정안 덕분에 약 332만 7,000원의 세금이 줄어든 결과라는 점도 참고해 두실 만합니다.

기본공제가 유지되어도 세금이 오르는 이유: 과표와 공제율의 비유적 이해

기본공제 12억 원을 그대로 지켰는데 왜 세액이 50% 이상 오르는지 의아해하시는 분들이 계십니다. 이해하기 쉽게 비유해 드리자면, 밭에서 수확한 과실 전부가 아니라 일정한 비율만큼 깎아서 세금을 매기는 과세 기준 숫자가 커졌기 때문입니다.

종합부동산세를 계산할 때는 공시가격에서 기본공제(12억 원)를 뺀 금액에 ‘공정시장가액비율’이라는 계산용 비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 현재 이 비율은 60%로 낮게 설정되어 있지만, 개편안에서는 이를 70%로 높이게 됩니다. 세금을 매기는 기준선 자체를 높게 끌어올리는 셈이죠. 여기에 과세표준 6억~12억 원 구간의 기본 세율도 현행 1.0%에서 1.3%로 상향 조정됩니다. 결국 깎아주는 혜택(기본공제)은 그대로라 하더라도, 세금을 계산하는 비율과 세율이 동시에 올라가면서 납부금액이 크게 늘어나는 결과를 낳게 됩니다.

아울러 세액을 깎아주는 ‘장기보유 공제’의 체결 방식도 달라집니다. 기존에는 오래 소유하기만 해도 최대 50%까지 세금을 덜어주었지만, 앞으로는 보유 기간에 따른 공제 비율을 절반(최대 25%)으로 축소하고 실제 거주한 기간에 따른 공제 비율(최대 50%)을 더 중시하는 방식으로 바뀌게 됩니다. 즉, 집을 10년 넘게 갖고 계셨더라도 살지 않았다면 세금 감면 혜택이 예전에 비해 대폭 줄어들 수밖에 없습니다.

부부 공동명의 1주택자: 1세대 1주택 특례 vs 개별 공제 혜택 비교

주택을 부부 공동명의로 소유하고 계신 분들이라면 세법 개정 이후 어떤 과세 방식이 나에게 유리한지 반드시 비교해 보셔야 합니다.

부부 공동명의는 두 가지 방식 중 하나를 선택할 수 있습니다.

1. 개별 과세 방식: 부부가 각각 9억 원씩, 총 18억 원의 기본공제를 적용받는 방식입니다. 연령이나 보유기간에 따른 세액공제 혜택은 받을 수 없습니다.
2. 1세대 1주택 특례 신청 방식: 부부 중 1인을 납세의무자로 지정하여 1세대 1주택자처럼 12억 원(실거주 시 14억 원 안 추진)의 기본공제를 적용받는 대신, 고령자 공제 및 장기보유 공제(최대 80%)를 합산해 받는 방식입니다.

주택의 공시가격이 높지 않고 부부의 나이가 어리거나 보유 기간이 짧다면 각각 9억 원씩 총 18억 원을 공제받는 개별 과세 방식이 유리합니다. 반대로 고령이시거나 오랜 기간 실거주하여 세액공제 비율을 최대(80%)로 받을 수 있는 상황이라면 1세대 1주택 특례를 신청하시는 편이 세금을 크게 아낄 수 있는 길입니다.

다행히 국세청에서는 납세자가 일일이 계산하는 번거로움을 덜어드리기 위해 부부 공동명의자 중 특례를 신청하는 것이 유리한 분들과, 반대로 기존 특례를 취소하는 것이 이득인 분들을 직접 선별해 모바일이나 우편으로 맞춤 안내를 제공할 예정입니다. 과거에 이 특례 제도를 잘 몰라서 세금을 더 내셨던 분들에게는 검토를 거쳐 환급금을 돌려주는 절차도 함께 진행된다고 하니, 국세청 안내문을 유심히 확인해 보시는 것을 추천해 드립니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공시가격 20억 원 아파트를 소유하고 있는데, 실거주를 하지 않으면 내년에 종부세가 얼마나 늘어나나요?
보유자 연령 만 60세 미만을 기준으로 단순 추산했을 때, 현행 227만 5,000원에서 개편 후 277만 4,000원으로 약 49만 9,000원(21.9%)의 세 부담이 늘어납니다. 다만 보유자의 연령이나 향후 실거주 등록 여부에 따라 최종 세액은 달라질 수 있습니다.

Q2. 부부 공동명의로 집을 갖고 있는데 1세대 1주택 특례를 신청하는 게 무조건 유리한가요?
그렇지 않습니다. 부부 합산 공제액(18억 원)이 1세대 1주택 기본공제(12억 원)보다 크기 때문에, 고령자 공제나 장기보유 세액공제 혜택을 크게 받을 수 없는 젊은 연령대나 단기 보유자의 경우에는 개별 과세 방식(각 9억 원 공제)을 유지하시는 것이 세금을 아끼는 방법입니다.

Q3. 지난 몇 년간 부부 공동명의 특례 신청을 못 해서 종부세를 더 냈는데 돌려받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 국세청에서 과거 납부 이력을 자체 분석하여 특례 미적용으로 세금을 더 낸 납세자를 선별한 뒤 개별 안내를 통해 환급 절차를 진행할 계획입니다. 안내문을 받으시면 세액 내용을 비교하신 후 환급을 신청해 보시기 바랍니다.

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